Если вы являетесь владельцем гостиницы и рассматриваете сотрудничество с гостиничной управляющей компанией (УК), то одним из первых вопросов, с которым вы столкнетесь, будет выбор модели управления: аренда или управление.

Давайте соберем все плюсы и минусы каждой модели.

1. Аренда

В данной модели гостиничная УК берет ваш объект в управление, и в договоре фиксируется гарантированная выплата, которую вы получите за сезон или год. Кроме того, в договоре может быть прописана предоплата, что позволяет получить часть или всю сумму заранее, еще до начала туристического сезона.
На первый взгляд может показаться, что это самая лучшая модель сотрудничества. Однако перед заключением такого договора необходимо трезво оценить все риски, связанные с этой моделью.

Риск 1 – Недополученная прибыль.
Когда гостиничная УК обязуется выплатить собственнику определенную сумму за аренду объекта, она берет на себя риск неудачного сезона, при котором все равно придется выплачивать деньги. Такой риск должен быть обеспечен, и часто это делается за счет дополнительной прибыли, которую УК получает в удачные сезоны и использует как резервный фонд на случай неудач. И кто платит за этот "фонд безопасности"? Правильно, вы платите. Собственник, соглашаясь на аренду, автоматически соглашается получить меньше, чем мог бы получить. Также следует отметить, что если УК выплачивает предоплату, то ставка рефинансирования будет учтена в уменьшении общей суммы договора.

Риск 2 – Непрозрачность бизнеса.
Собственник, сдавший отель в аренду, теряет контроль над объектом. Он не имеет доступа к информации о том, сколько платят гости, какова выручка за сезон, сколько тратится на питание гостей и т. д. Если объект сдается на длительный срок, это может не являться проблемой. Однако, если договор аренды заключается на 1-2 года, то после истечения срока у собственника не будет аналитических данных, и он будет работать "вслепую" в первый год. Для некоторых это может быть проблемой, а для других - нет, но в любом случае это стоит учитывать.

Риск 3 – состояние материально-технической базы, зданий и инженерных систем.
Сразу нужно сказать, что этот риск контролируемый. Необходимо включить условия сдачи и приемки объекта в договор аренды, а также определить, кто будет платить за ремонт и износ. Если арендатор покрывает все эти затраты, то все в порядке. Если же вы не учли эти моменты при подписании договора, то состояние вашего объекта может стать для вас сюрпризом в конце сезона.

2. Управление.

Если вы выбираете для себя вторую модель работы – взаимодействие по модели управления, то вы автоматически избегаете рисков, которые мы рассмотрели в модели аренды:
- доходы будут максимальными,
- бизнес будет прозрачным,
- затраты на текущий или капитальный ремонт будут учтены в договоре.

Но и здесь вам нужно будет учесть некоторые моменты – рассмотрим их.

Ваши доходы, скорее всего, будут выше, чем в модели аренды (если только сезон не окажется провальным), но точную сумму вашего заработка вам никто не скажет заранее. Гостиничная Управляющая Компания (УК) получит определенный процент от общего заработка отеля и, конечно же, будет стараться максимизировать этот заработок, но остается некоторая неопределенность.

Все деньги от работы отеля вы будете получать в сезон, а не в качестве предоплаты. Таким образом, вы будете на равных условиях с управляющей компанией по срокам извлечения выгоды. За это вы не будете переплачивать гостиничной УК за гарантии или предоплату.

Это два основных момента, которые вам обязательно нужно учесть при выборе данной модели, чтобы сотрудничество было не только выгодным, но и комфортным.

Можно еще много рассказать про каждую из этих моделей, а также про различные гибридные формы работы, но это уже будет предметом рассмотрения в следующих статьях.